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Abnahmereife auch ohne Gutachten!

Der AN muss die Abnahmereife nicht mit einem Gutachten beweisen!

Der Erwerber einer Eigentumswohnung verzögerte die Abnahme der neu errichteten Wohnung über längere Zeit und forderte Schadenersatz für Ersatzaufwendungen, weil der Bauträger die Beseitigung eines Mangels nicht mit einem Sachverständigengutechten bewiesen hatte. Es ging um den "erhöhten Schallschutz".

Das Berliner Kammergericht (Az. 21 U 90/17 vom 15.05.2018) lehnte den derart begrüdeten Schadenersatz ab:

"Die Abnahmereife scheitert nicht daran, dass die Beklagte kein Gutachten, keinen Prüfbericht oder Ähnliches präsentierte, wodurch die Einhaltung des Schallschutzes dokumentiert wird. Ein Bauträger schuldet im Rahmen seiner Bauerrichtungspflicht im Grundsatz nur die Erbringung einer Bauleistung, die den Vorgaben genügt. Er muss nicht zusätzlich auch einen Nachweis dafür erbringen, dass er diese Vorgaben eingehalten hat. Für eine solche Pflicht eines Bauträgers oder Werkunternehmers gibt es keine Grundlage im Gesetz. Danach ist es ausreichend, wenn der Erwerber beim Abnahmetermin die Gelegenheit erhält, die Leistung zu prüfen - ggf. unter Heranziehung eines von ihm beauftragten Sachverständigen. Gerade wenn der Erwerber an der Vertragsgemäßheit der Leistung des Bauträgers zweifelt, könnte seinem Prüfinteresse durch einen vom Bauträger zu beschaffenden Nachweis in der Regel gar nicht genüge getan werden. Denn der Wert einer Bestätigung von technischer Mangelfreiheit wird maßgeblich durch die Unabhängigkeit des Bestätigenden begründet. Genau an dieser Unabhängigkeit wird der Erwerber bei einem vom Bauträger vorgelegten Nachweis aber häufig zweifeln.

Daraus folgt: Legt der hierzu nicht verpflichtete Bauträger bei der Abnahme keinen Nachweis für die technische Mangelfreiheit seiner Leistung in einem bestimmten Punkt vor, muss der Besteller die Werkleistung selbst untersuchen lassen und bis zum Abschluss der Untersuchung entweder die Abnahme verweigern oder sich jedenfalls die Abnahme des von ihm befürchteten Mangelsymptoms vorbehalten, um insoweit nicht die Beweislast zu übernehmen. Anderes mag dann gelten, wenn die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, dass der Bauträger in einem bestimmten Punkt nicht nur eine Bauleistung gemäß den anerkannten Regeln der Technik, sondern eine bestimmte Form des Nachweises dieser Regelkonformität schuldet."

Der letztere Hinweis ist von Bedeutung, denn für diverse Gewerke der VOB/C (z.B. im Bereich der TGA) sind spezielle Prüfungen vorgeschrieben. Weitere Nachweise – einschließlich der Abnahme durch Sachverständige – können individualvertraglich vereinbart werden.