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Merkantiler Minderwert für Gebäude und Bauleistungen

Wie lautet die aktuelle Definition für den Baubereich?

Der BGH sagt in einem Urteil vom 09.01.2003 (Az VII ZR 181/00):

"Neben einer Minderung für den technischen Minderwert kann der Auftraggeber eine Minderung für den merkantilen Minderwert verlangen, wenn die vertragswidrige Ausführung im Vergleich zur vertragsgemäßen eine verringerte Verwertbarkeit zur Folge hat, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben."

Das OLG Stuttgart führt in einem Urteil vom 08.02.2011 (Az. 12 U 74/10) dazu aus:

"Auch wenn die Sanierungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, kann ein merkantiler Minderwert verbleiben, wenn der Verkaufswert des Werkes durch den früheren, nunmehr behobenen Mangel beeinflusst wird. Bei Bauwerken entsteht ein geringerer Verkaufswert dadurch, dass auf dem Immobilienmarkt bei einem großen Teil der maßgeblichen Verkehrskreise wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden oder des geringeren Vertrauens in die Qualität des Gebäudes eine den Preis beeinflussende Neigung gegen den Erwerb und damit eine schlechtere Verwertbarkeit des Gebäudegrundstückes besteht. Diese Voraussetzung wird insbesondere für Mängel im Bereich der Hauskonstruktion anzunehmen sein, bei denen eine 100-prozentige Überprüfung nicht möglich ist. Hierzu gehört nicht nur die Feuchtigkeitsabdichtung im Kellerbereich, sondern auch der Dachbereich, wenn dort Undichtigkeiten aufgetreten sind, die erhebliche Sanierungsarbeiten erforderlich gemacht haben. [...] Aufgrund seiner praktischen Erfahrungen bei vergleichbaren Fällen hat er [der Sachverständige] bestätigt, dass potentielle Käufer dann, wenn sie erfahren, dass bereits kurze Zeit nach der erstmaligen Erstellung des Hauses umfangreiche Arbeiten im Dachbereich durchgeführt worden sind, Zweifel daran haben, dass das Dach die übliche Lebensdauer haben wird. Der Sachverständige hat auch bestätigt, dass diese Zweifel typischerweise deshalb bestehen, weil eine vollständige Überprüfung der Sanierungsarbeiten regelmäßig kaum möglich sein wird, da dies eine erneute Öffnung des Daches erfordert. Letzteres wird oft deshalb nicht durchgeführt, weil hierdurch nicht unerhebliche Kosten entstehen und zudem neue Risiken geschaffen werden können, da wiederum, wenn auch nur geringfügig, in die Dachkonstruktion eingegriffen werden muss. Im Hinblick auf die deshalb bei den potentiellen Käufern bestehenden Bedenken kann sich ein Verkäufer regelmäßig nicht der Forderung nach einer Preisreduzierung verschließen. Auf den Umstand, dass auf Seiten der Beklagten [der Hausbesitzerin] derzeit keine Verkaufsabsicht besteht, kommt es nicht an, da es sich um eine Wertminderung des Hauses handelt, die auch ohne Verkauf aktuell bereits einen Schaden darstellt."

Siehe auch Technischer Minderwert für Gebäude und Bauleistungen